Оценочные компании готовы к структурным изменениям экономики

Санкционная война, развязанная Западом против России, привела к уходу крупных иностранных компаний с рынка. Огромные по своим объемам активы необходимо было справедливо оценить и передать новым собственникам на таких условиях, чтобы отечественная экономика прошла этот этап с минимальными потерями.

Как оказалось, подавляющее большинство покидающих Россию компаний в документы о продаже включают оговорки о своем возможном возвращении. Поэтому вопрос адекватной оценки (с учетом рыночной конъюнктуры, рисков, прогноза развития российской экономики) имущества стоит очень остро. При этом федеральные власти начали реформирование отрасли, а замедление российской экономики в ближайшие годы может привести к сокращению спроса на оценочные услуги. Как изменится работа оценщиков и как нужно оценивать активы в условиях экономической неопределенности? Правительство РФ прекрасно понимало, какие изменения будут происходить на рынке в случае массового “исхода” иностранцев. В 2022 году Минэкономразвития России выпустило приказ, который обновил стандарты оценки.

– Введение в ноябре 2022-го новых правил стало одной из самых значительных новаций последних лет. Федеральные стандарты были доработаны, усовершенствованы и адаптированы к международным. Это сразу повысило прозрачность и детализировало процесс оценки уже на этапе заключения договора с заказчиком, – рассказал “РГ” директор компании “КонТраст” из Казани Рамиль Ибрагимов. – Особенно актуально это было в условиях активного ухода зарубежных компаний с нашего рынка и продажи активов, когда могли возникать спорные ситуации и потребность в независимых экспертах.

По словам эксперта, на фоне глобальной переоценки российской экономики нужно было проявить максимальный профессионализм. И благодаря многочисленным обучающим мероприятиям и вебинарам, организованным госорганами, оценщики смогли настроиться на новые форматы работы. Провалов не случилось. Очень сильно помогли и специальные конференции по применению новых ФСО, которые организовывали СРОО. Благодаря этому специалисты успешно сдали квалификационные экзамены по новым стандартам, резюмирует Рамиль Ибрагимов.

Хотя, конечно, не обошлось без сложностей. В новых стандартах появились пункты, которые вносят сумятицу в действующее законодательство и не всегда четко согласуются с другими российскими законами и нормативно-правовыми актами, отмечают некоторые специалисты.

– Если в наши стандарты вводятся новые термины, то нужно, чтобы они были имплементированы и в другие документы. Например, в новых стандартах появилось понятие “равновесная стоимость”, но в других законодательных актах такого понятия пока нет, – приводит пример член Экспертного совета Ассоциации “Русское общество оценщиков”, генеральный директор башкирской компании “Аудит-безопасность” Надежда Кузнецова. Хотя в итоге подобные несостыковки будут урегулированы, уверена она.

В какой-то момент объем работы оценщиков из-за санкций снижался.

Многие участники рынка просто не понимали, как действовать дальше, и приостанавливали сделки. Иностранцы вообще не могли понять, на каких условиях им выгоднее выходить из РФ.

– Именно поэтому в договорах, как правило, предусмотрены скидки или особые условия, а еще так называемое “сослагательное условие” – оговорка, что через несколько лет (обычно пять лет) пакет активов может быть выкуплен обратно, – отмечает Надежда Кузнецова.

Эксперты отмечают, что активы иностранных компаний были проданы по заниженной стоимости. Но это относительно их оценок на тот момент времени. Ведь рынок был ограничен – зарубежные инвесторы не могли войти в рынок из-за законодательных ограничений со стороны РФ – да и ситуация на рынке была слишком нестабильной, чтобы вкладывать миллиарды долларов. С другой стороны, именно из-за этой неопределенности рыночная стоимость активов объективно была ниже, чем до известных событий. Эти сложности тоже нужно было учитывать при оценке.

Сейчас большинство таких операций уже позади. Но рынок не стоит на месте. Некоторые бизнесмены считают, что после ухода иностранцев российская экономика начнет стагнировать, глобальных “переделов рынка” больше не будет. Однако текущая деловая активность опровергает эти прогнозы.

– Я тоже несколько месяцев назад думала, что же будет, когда все это продадут? Но практически все наши клиенты говорят, что у них бизнес “прет” вверх. И спрос на наши услуги остается высоким, – говорит Кузнецова.

Одним из главных вызовов отрасли на ближайшие годы наши эксперты называют не замедление экономики, а кадровый голод.

– Мне приходится брать на работу помощников, которые всего несколько лет работают оценщиками. И если они показывают определенные успехи и могут работать дальше, спонсирую их квалификационные экзамены, чтобы они стали квалифицированными оценщиками, – рассказывает Надежда Кузнецова. – Но даже это не всегда решает проблему, все равно нужен опыт. Поэтому сейчас мы постоянно находимся в поиске кадров.

Российская газета – Спецвыпуск: Рынок оценочных услуг №207(9152)

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ В ЗАКОНАХ О НЕДВИЖИМОСТИ В АПРЕЛЕ 2024 ГОДА

Перепланировка жилья

С 1 апреля 2024 года вступили в силу изменения в жилищном законодательстве, касающиеся перепланировки помещений. В законе уточнили определение «перепланировка» и порядок ее проведения.

«Согласно документу, перепланировка теперь подразумевает любое изменение границ или площади, а также образование новых помещений. Ранее под перепланировкой помещения подразумевалось изменение его конфигурации, требующее внесения правок в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. При этом четкого определения видов работ, которые могут входить в данное понятие, не было», — рассказала юрист, основатель группы компаний «Конструктор права и бизнеса» Юлия Верховцева. Она подчеркнула, что новый закон устанавливает набор критериев для определения перепланировки:.

• – изменения границ или площади помещения;
• – создание новых помещений;
• – изменения внутренней планировки (даже без изменения границ или площади).

.Кроме того, документом устанавливается необходимость внесения изменений в ЕГРН о перепланированном помещении, отметила Верховцева. Она уточнила, что после завершения строительных работ владелец обязан получить акт приемки выполненных работ и затем предоставить его в Росреестр для обновления информации в ЕГРН. Срок на утверждение такого акта составляет 30 дней, далее информацию в ЕГРН необходимо предоставить в течение пяти рабочих дней.

Наливайки в многоэтажках

С 1 апреля 2024 года заработает закон, согласно которому региональные власти смогут устанавливать временные ограничения на розничную продажу алкогольных напитков в так называемых наливайках, которые расположены в многоквартирных домах.

Речь идет о продаже напитков навынос в кафе и барах, которые имеют лицензию на торговлю алкоголем. После вступления закона в силу местные власти смогут запрещать такую торговлю в жилых домах или ограничивать ее по времени. В документе уточняется, что нововведения не касаются ресторанов.

.«Новый закон избавит жильцов от шума и беспорядков, которые нередко устраивают посетители подобных заведений. Этот же документ предусматривает, что алкогольной продукции нельзя будет давать наименования, вводящие покупателей в заблуждение относительно природы, состава или лечебных свойств таких товаров», — рассказала юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Екатерина Карунец.

Посуточная аренда

С 3 апреля 2024 года заработает закон, регулирующий нормы краткосрочного найма жилья. Документом установлено, что теперь при сдаче помещения владелец обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также следовать правилам пользования жильем и содержания общего имущества в многоквартирном доме. В противном случае соседи имеют право обратиться в суд. Кроме того, закон также запрещает сдавать в краткосрочную аренду жилье, которое не оборудовано счетчиками.

.«С введением новых правовых норм в области краткосрочной аренды ожидается легализация рынка посуточной сдачи жилья. Поскольку предоставление гостиничных услуг в жилых многоквартирных домах не запрещено, ранее некоторые суды рассматривали посуточную аренду как гостиничные услуги. При этом Конституционный суд указал на несостоятельность такого толкования, подчеркнув, что посуточная сдача квартиры не является гостиничной услугой, а также призвал принять меры на федеральном уровне для урегулирования сложившейся проблемы. Для этого и был принят закон», — уточнила Юлия Верховцева.

https://realty.rbc.ru/news/6605c4d79a794735a445d5ee