ЦИФРОВЫЕ РУБЛИ ОТНЕСУТ К ИМУЩЕСТВЕННЫМ ПРАВАМ – ПОПРАВКИ В ГК ПРИНЯТЫ В ТРЕТЬЕМ ЧТЕНИИ

Госдума приняла в третьем чтении поправки в Гражданский кодекс, связанные с введением цифрового рубля (270852-8).

В частности, сейчас согласно статье 128 ГК наличные деньги относятся к вещам, а безналичные относятся к имущественным правам. Сюда же отнесут и цифровые рубли, которые будут в итоге относиться к безналу, и, как следствие – к имущественным правам. Расчёты цифровыми рублями станут законным средством платежа, также относящимся к безналу.

Вместе с тем, к расчётам цифровыми рублями не будет применяться понятие банковского перевода. В частности, сейчас установлено, что безналичные расчёты производятся путем перевода денежных средств банками и иными кредитными организациями с открытием или без открытия банковских счетов. Здесь цифровой рубль будет указан в качестве исключения. При этом устанавливается что расчёты цифровыми рублями имеют место путём перевода цифровых рублей Банком России в рамках платформы цифрового рубля.

Ныне установленные ГК формы безналичных расчётов также не будут касаться цифрового рубля. Для него формы расчётов будут отдельно установлены законодательством о национальной платёжной системе.

Правила завещательного распоряженияе правами на денежные средства в банках будут распространены также на цифровые рубли. В том числе – за счёт цифровых рублей станет возможным возмещение расходов, вызванных смертью наследодателя, и расходов на охрану наследства и управление им.

Планируется, что в основной массе закон вступит в силу уже с 1 августа 2023 года. Исключение составит вопрос завещательных прав – изменения в этой части планируется ввести в действие только через год.

Источник

С 1 августа начнут меняться цены на недвижимость: Какое жильё подорожает и на сколько

Курс валют стремительно растёт, и некоторые инвесторы стали вкладываться в недвижимость. От чего сейчас зависит стоимость квартир и домов, а также как изменятся цены с 1 августа.

В августе вырастут цены на несколько категорий недвижимости. Обложка © ТАСС / Артур Новосильцев

Как изменятся цены на новостройки

На первичном рынке колебания курса валют сейчас несильно влияют на спрос. Приток спроса на фоне дешевеющего рубля не превышает 5–7%, и на этом фоне стоимость явно не будет расти. Цены на новостройки стагнируют не первый месяц. А вот через квартал, когда наступит очередная фаза закупок стройматериалов, вполне возможна корректировка цен на 12–15% в сторону увеличения. Если, конечно, рубль не отыграет потери последнего месяца. Такой прогноз сделал директор направления “Новостройки” “Инком-недвижимости” Валерий Кочетков.

По его словам, ещё один фактор притока спроса на новостройки — это ожидаемое повышение ключевой ставки ЦБ, которое приведёт к повышению процентов по ипотеке на вторичном рынке до заградительных 13–15%. Соответственно, на рынке останутся пока привлекательные проценты по госпрограмме от 6% на новостройки.

Валерий Кочетков отметил, что медианные цены в последние месяцы меняются незначительно. За месяц зафиксирован рост на 2,5%, но такая динамика непоказательна.

— В сегментах бизнес и премиум всю весну и летом мы наблюдаем оживление спроса, увеличение количества показов и сделок. Цены стабилизировались: ни увеличения, ни снижения мы не фиксируем. При условии сохранения роста покупательской активности и если ничего серьёзного не произойдёт в стране, можно прогнозировать ценовую стабильность и в ближайшей перспективе, — рассказала руководитель направления “Продажи” компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

Что изменилось на рынке вторичной недвижимости

Очень интересная ситуация складывается на рынке вторичной недвижимости. Так, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы составляет сейчас 275,9 тыс. рублей. За первое полугодие она не изменилась. Среднестатистическая квартира стоит 14,31 млн рублей. С января этот показатель тоже не изменился. Такие цифры приводит директор направления “Вторичный рынок” “Инком-недвижимости” Сергей Шлома.

В Новой Москве усреднённая цена 1 кв. м вторичного жилья составляет 203 тыс. рублей. За полгода тут цена тоже не изменилась. При этом среднестатистическая квартира несколько подешевела. Теперь она стоит 9,88 млн рублей. Это на 0,4% меньше, чем полгода назад.

Что касается Подмосковья, то тут квадрат в среднем оценивается в 139 тысяч рублей. С начала года он стал дороже на 0,1%. Среднестатистическая квартира в Московской области стоит 6,65 млн руб., за полгода она подешевела на 0,4%.

— Предложение перестало расти, ликвидное жильё эконом класса уходит из экспозиции очень быстро. Типовая квартира без каких-то знаковых недостатков продаётся буквально после двух-четырёх показов. Спрос достаточно активный — по итогам первого полугодия он на 15% превысил показатель первого полугодия 2021 года и примерно в два раза превысил уровень аналогичного периода 2022-го. Июнь по спросу был в два раза эффективнее июня в 2022 году и на 12% продуктивнее, чем июнь в спокойном 2021-м, — рассказал Сергей Шлома.

Такая ситуация складывается за счёт реализации отложенного в 2022 году спроса и перетока части клиентов из сегмента новостроек. Около 20% клиентов первичного рынка переходит на вторичный. Квартиры в новостройках на 15–20% дороже, чем аналогичные по качеству, комнатности и локации на вторичке. И те, кому необходимо жильё категорий эконом или комфорт, ранее решались на покупку новостройки только из-за возможности использовать ипотеку с небольшими ежемесячными платежами. Когда нет около нулевых ипотечных ставок от застройщиков, эти покупатели переориентировались на более дешёвые вторичные квартиры.

Сергей Шлома считает, что высокий спрос на вторичное жильё сохранится и в августе, но цены на квартиры расти не будут. Покупатели игнорируют переоценённые квартиры.

На фоне подорожания валюты спрос на рынке жилья стал повышаться. Те потенциальные покупатели недвижимости, которые имеют рублёвые сбережения и вклады, начинают нервничать. Они стараются переложить свои деньги во что-то более надёжное, например, в недвижимость, так как приобретать доллары уже дорого. Те же покупатели, которые хранят деньги в валюте, получили возможность сделать более качественное приобретение, потому что у них просто стало больше рублей.

— Это сразу подогревает рынок. Также стоит отметить, что определённые слухи о повышении ключевой ставки вызывают опасения роста процентной ставки по ипотеке, а это также один из факторов повышения спроса в середине лета. В этих условиях некоторые продавцы пробуют повысить цены на 3–6%. И, конечно, наиболее бюджетные варианты быстро уходят в сделки во всех сегментах недвижимости. «Все эти факты, возможно, могут привести к небольшому поднятию средней стоимости квадратного метра», — считает руководитель офиса “Митино” “Инком-недвижимости” Наталия Борзенкова.

Сколько будет стоить аренда квартир

В сегментах бизнес и премиум в дальнейшем цены абсолютно точно не будут снижаться. Какое-то время на фоне стабилизации спроса будет наблюдаться стагнация арендных ставок, и, возможно, в обозримом будущем мы увидим коррекцию вверх. Но в перспективе этого года точно не более 7–10% и только у особо ликвидных лотов. Дополнительно на динамику может оказать влияние волатильность рубля. Такой прогноз сделал руководитель направления “Аренда” компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

На массовом рынке аренды жилья в Москве спрос невысокий. Это типично для лета. Тем не менее он на 20% выше, чем был во втором квартале и июле прошлого года. По сравнению с первой половиной спокойного 2021 года активность арендаторов находится на том же уровне. Так охарактеризовала обстановку на рынке заместитель директора управления аренды квартир “Инком-недвижимости” Оксана Полякова.

— Что характерно именно для нынешнего года: наниматели в массовом сегменте интересуются только объектами экономкласса, а квартиры категории комфорт остаются без внимания. Отсюда перекос: дешёвых квартир не хватает — спрос в два раза выше предложения, а лоты комфорткласса накапливаются в экспозиции, их в три раза больше, чем потенциальных арендаторов, — пояснила Оксана Полякова.

На фоне переизбытка предложения наниматели жилья категории комфорт рассчитывают на существенные скидки — от 10% и выше. Но собственники не хотят идти на такие серьёзные финансовые уступки и согласны не более чем на 10%. В итоге дисконт в массовом сегменте сохраняется на уровне 5–10%. А около 30% наймодателей отказываются даже рассматривать возможность снижения арендных ставок.

— В конце июля мы ожидаем оживления спроса со стороны тех, кто планирует найти подходящий вариант, до общего подъёма сделок на рынке, который традиционно происходит в конце августа и сентябре. В этом году, возможно, высокий сезон откроется чуть раньше. Обычно на фоне оживлённого спроса и особенно при наличии конкуренции между арендаторами собственники поднимают стоимость найма в среднем на 5–10%. В этом году, если высокий сезон проявит себя в полной мере, можно будет ожидать роста арендных ставок. Но, как правило, это длится недолго — уже к зиме цены возвращаются на 5–10% назад, — добавила Оксана Полякова.

Как изменятся цены на рынке загородной недвижимости

Загородный сегмент — с конца августа и до завершения строительного сезона будет дорожать. Фото © ТАСС / Александр Артеменков

Сейчас некоторые компании выводят на рынок новые продукты по долевому инвестированию в объекты строительства с небольшим порогом входа. Инвестиции в ИЖС предлагаются даже от 100 000 рублей.

— Рост курса валют ведёт и к удорожанию строительства, особенно в ИЖС, где не так сильна “экономия от масштаба”, как в случае с многоквартирными домами (МКД). Дорожают строительные материалы, ухудшается логистика, дорожают и услуги специалистов и подрядных бригад — ведь их реальный доход падает, а рабочим надо кормить свои семьи. Всё это привело к тому, что МКД уже прибавили в цене от 2%, особенно на вторичном сегменте. Цены на строительство ИЖС пока зафиксированы за счёт закупленных ранее материалов. Но тут есть другая особенность: активно обсуждается и частично уже вводится эскроу-система счетов в загородный рынок. Это приведёт к тому, что застройщики будут строить на заёмные средства, что сразу приведёт к увеличению цены на 10–15% минимум. Если, конечно, не будет мер господдержки, — рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

По его прогнозам, наиболее ликвидные объекты вторичного рынка и акционные лоты в новостройках в августе вымоются инвесторами и желающими спасти свои сбережения. Далее недвижимость начнёт планомерно дорожать. Загородный сегмент — с конца августа и до завершения строительного сезона. Ведь запасы материалов уже закончатся. МКД и вторичный сегмент продолжат удорожание в текущих темпах, кроме сверхликвидных предложений до 5 000 000 рублей. Это касается и ликвидных объектов ИЖС вне Московского региона и Санкт-Петербурга, ведь для них действует сельская ипотека. И её лимит в июле расширили до 6 000 000 рублей.

Однако, отметил Максим Лазовский, все эти прогнозные данные уместны в текущих реалиях развития. Евро сегодня уже превышал 102 рубля, а геополитическая ситуация продолжает быть нестабильной. Измениться конъюнктура рынка может в любое время.

— Думаю, что в ¾ всех проектов предоставляются скидки реальным покупателям, готовым приобрести объект на уровне подписания договора. Размер дисконта зависит от ценового сегмента: в эконом и комфорт он меньше, потому что цены ниже, в элитном больше, так как больше бюджеты покупки. В среднем порядка 5–7%, но в отдельных проектах могут доходить до 20%. Вариантов с дисконтом не становится больше, потому что в целом на загородном рынке число проектов особо не увеличилось, — рассказал руководитель аналитического центра “Инком-недвижимости” Дмитрий Таганов.

Авторы

Нина Важдаева

ВЫХОД НОВЫХ ПРОЕКТОВ НА РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ ЗАМЕДЛИЛСЯ НА ТРЕТЬ

На треть меньше проектов, чем годом ранее, открыли продажи недвижимости в Москве в первом полугодии текущего года, подсчитали в “Метриум”.
“В I полугодии 2023 года в Москве начались продажи в 37 новостройках и проектах реконструкции, что на 31,5% меньше, чем в I полугодии 2022 года”, — отмечают эксперты компании.

По их данным, из 27 вышедших новостроек в эконом- и комфорт-классе позиционируются 18 (против 27 в аналогичном периоде 2022 года), в бизнес-классе – 8 комплексов (против 13 проектов в первом полугодии 2022 года), в премиум-классе – 5 проектов (против 10). Число новых проектов год к году увеличилось лишь в элитном сегменте: 6 проектов против 4 годом ранее.

По структуре среди новинок первичного рынка – 20 жилых комплексов, 16 проектов с апартаментами и один комплекс, включающий в себя как квартиры, так и апартаменты. Годом ранее на апартаменты приходилось почти половина новых комплексов.

“Сокращение выхода на рынок новых жилых и апарт-комплексов обусловлено в первую очередь последствиями обвала спроса в конце 2022 года. Многие девелоперы были вынуждены скорректировать планы из-за удорожания проектного финансирования. Кроме того, на ситуацию повлияла возникшая на первичном рынке угроза затоваривания. Застройщики аккуратнее выводили в продажу новые объемы, чтобы достичь восстановления баланса спроса и предложения. Вместе с тем рынок начинают осваивать новые игроки, в том числе непрофильные, которые в перспективе могут составить конкуренцию лидерам отрасли”, — прокомментировал ситуацию управляющий директор компании Руслан Сырцов.

Ранее в ЕРЗ.РФ прогнозировали постепенное снижение темпов вывода новых проектов в строительство в 2023 году в России. По мнению экспертов, пик снижения темпов выхода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод в стройку проектов, подготовленных к выводу в период до февраля 2022 года.
Региональное отделение:  Московское региональное сообщество